Договор прав и обязанностей на недвижимое имущество


Права и обязанности арендатора и арендодателя по договору аренды Гражданское законодательство классифицирует стороны договора аренды как субъектов правоотношения. В арендном правоотношении две стороны - арендодатель и арендатор. Арендодатель - это собственник имущества, обладающий правом сдачи имущества в аренду ст. Арендодателем также признается лицо, управомоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду например, аренда объектов государственной или муниципальной собственности.

В этом случае в качестве арендодателя могут выступать предприятия и учреждения, за которыми имущество закреплено на праве хозяйственного ведения или оперативного управления. В данном договоре могут участвовать специально уполномоченные органы.

N 3020-1 "О разграничении государственной собственности Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность" специальными уполномоченными органами признавались Государственный комитет РФ по управлению государственным имуществом, а также территориальные комитеты по управлению государственным имуществом субъектов Федерации.

Однако согласно Указу Президента РФ от 9 марта 2004 г. N 314 функции по управлению госимуществом переданы Федеральному агентству по управлению федеральным имуществом, подведомственному Министерству экономического развития и торговли РФ. Федеральное агентство осуществляет свою деятельность как непосредственно, так и через свои территориальные органы.

Учреждения образования также могут сдавать в аренду закрепленные за ними объекты собственности. В Законе об образовании предусмотрено наличие согласия совета этого учреждения. Следовательно, собственником имущества по гражданскому законодательству может быть и юридическое лицо организация. Еще одним субъектом арендных правоотношений выступает арендатор.

Эта сторона в договоре должна обладать дееспособностью: Дееспособность возникает в полном объеме по достижении гражданином совершеннолетия с 18 лет. Арендатором может выступать и юридическое лицо, для которого, как известно, правоспособность возникает в момент его создания.

Под созданием юридического лица подразумевается внесение соответствующей записи в Единый государственный реестр юридических лиц: Точного определения арендатора ГК РФ не дает. Но в силу самого договора арендатора можно охарактеризовать как лицо, получающее во временное владение и пользование или во временное пользование имущество и осуществляющее определенную договором арендную плату.

В соответствии со ст. Право приобретения продукции в собственность признается договор прав и обязанностей на недвижимое имущество арендатором только в том случае, если имущество использовалось в соответствии с положениями договора аренды, а не иным образом.

  1. Здесь же учитываются возможные риски сторон.
  2. Квартира; Нежилое строение; Земельный участок.
  3. В течение этого времени кредитор имеет достаточные доказательства того, что денежные средства, взятые под залог, будут возвращены. Он признается производным от договора аренды, соответственно договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды п.
  4. Помимо соответствующего условия требуется указать размер выкупной цены, а также способы оплаты объекта.
  5. При этих обстоятельствах арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков. Раздел может дополнительно содержать другую информацию, например, сведения о других заключенных между участниками контракта залога недвижимого имущества.

Нередко в договоре аренды способ эксплуатации не указывается. В этих случаях следует обращаться к положениям ГК РФ. Субъектами договора аренды могут быть и физические как предприниматели, так и гражданеи юридические лица, РФ, субъекты Федерации и муниципальные образования.

Объектами аренды могут быть не все вещи. Гражданское законодательство четко характеризует объекты как непотребляемые вещи, то есть вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования. Таковой может являться как движимая, так и недвижимая индивидуально определенная вещь. Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается.

Как составить договор залога недвижимого имущества?

Так, оружие может сдаваться в аренду только при наличии специального разрешения у сторон. Аренда природных объектов должна осуществляться с учетом положений специальных законов. Например, арендатор должен соблюдать целевое назначение полученного им земельного участка ст.

Природные объекты арендуются при наличии специальных лицензий у арендаторов. В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. Если данные об объекте отсутствуют, то условие об объекте считается несогласованным и такой договор не считается заключенным.

Приобретение права собственности по приобретательной давности - консультация по недвижимости.

Денежные средства, равно как и имущественные права, не могут выступать объектом арендных правоотношений. Суть свойств объекта такова, что объект по истечении срока аренды должен быть возвращен арендодателю. Имущество те же объекты передается арендатору во временное пользование. Одним из существенных условий договора аренды является срок. Как правило, договор аренды заключается на срок, определенный сторонами в договоре п. Если срок договора аренды в договоре не указан, то договор считается заключенным на неопределенный срок.

Каждая сторона имеет право отказаться от исполнения условий договора и тем самым расторгнуть его, предупредив об отказе другую сторону в установленные гражданским законодательством сроки.

Подобный срок для движимых вещей составляет минимум 1 месяц, для недвижимых - 3 месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок. Законодательными актами могут устанавливаться максимальные сроки договора для отдельных видов имущества п. Так, максимальный срок для договора проката составляет 1 год ст. Если при заключении договора проката в самом договоре не указан срок, на который он заключается то есть срок является неопределенными стороны не отказались от договора по истечении одного года предельно возможного срока договор прав и обязанностей на недвижимое имущество, договор по истечении предельного срока прекращается.

Метод оплаты:

Предельные сроки аренды недр составляют от 5 до 20 лет в зависимости от целей использования ст. Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному. В отношении срока договора аренды законодатель устанавливает важные положения для арендатора.

По истечении договора аренды преимущественное право на заключение повторного договора аренды то есть на новый срок имеет тот арендатор, который надлежащим образом выполнял свои обязательства.

Что вы получите:

В случае, когда арендатор намерен договор прав и обязанностей на недвижимое имущество договорные отношения, он должен уведомить арендодателя о своем желании заключить такой договор. Уведомление должно быть в письменной форме направлено арендодателю в срок, установленный договором аренды, или в срок не менее месяца до окончания действия прежнего договора.

За арендатором признается право обращения в суд, когда арендодателем нарушено преимущественное право добросовестного арендатора. Срок исковой давности то есть срок, в течение которого арендатор может обратиться в суд составляет 1 год. В судебном порядке он может потребовать от арендодателя перевода на себя прав и обязанностей по договору аренды и возмещения убытков либо только возмещения убытков, вызванных отказом повторного заключения договора аренды. Если по истечении срока договора аренды арендатор продолжает пользоваться арендованным имуществом без письменного уведомления о своем намерении продлить срок договора и подобные действия не влекут за собой возражения арендодателя, то договор аренды считается вновь заключенным на прежних условиях на неопределенный срок.

Условие о предмете договора является существенным. Предмет договора то есть то, что должно быть передано во временное пользование должен быть подробно описан в договоре. Четко охарактеризованный предмет дает возможность установить, какое имущество подлежит передаче.

Именно с передачи имущества арендатору начинается исполнение договора аренды. ГК РФ предусматривает, что отсутствие в договоре условия о предмете влечет невозможность заключения договора аренды.

Из определения договора аренды следует, что основной задачей арендодателя является передача имущества. Это означает, что если какие-либо принадлежности и документы переданы не были, а без них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, он может потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов или расторжения договора.

Все это можно потребовать в принудительном порядке, то есть через суд. Защищая свои права, через суд можно будет потребовать возмещения арендодателем убытков, причиненных задержкой исполнения обязательств.

Так, при аренде транспортного средства легкового автомобиля в договоре должны быть отражены название и марка транспортного средства, регистрационные номера кузова, шасси, номер свидетельства о регистрации автомобиля, его индивидуальные признаки в виде цвета кузова и т.

Обязательной выдаче арендатору подлежат свидетельство о регистрации автомобиля и его паспорт. Арендатор может расторгнуть договор и потребовать возмещения убытков, причиненных неисполнением договора.

При этом учитываются реальный ущерб, то есть затраты, связанные с арендой иного помещения, и упущенная выгода рассчитанные потери вследствие неполучения арендованного имущества в срок.

Полезно знать:
Госпошлина за регистрацию прав на недвижимое имущество для продавцов

Возможно также, что необходимые условия и сведения о предмете аренды могут содержаться непосредственно в договоре или в отдельном документе, например в дополнительном соглашении или в акте приема-передачи имущества.

Дополнительные документы также подписываются сторонами, фиксируя тем самым надлежащее исполнение обязательств, вытекающих из договора аренды. Арендодатель обязан передать имущество вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами, дать подробное описание этого имущества, отразить техническое состояние наличие недостатков, неисправностей п. Если арендодатель является добросовестным, то есть при передаче имущества арендатору он не знает о неисправностях объекта, то арендатор может требовать у арендодателя безвозмездного устранения недостатков по основаниям п.

Недостатки договор прав и обязанностей на недвижимое имущество объекта создают препятствия пользования. В подобных случаях ГК РФ наделяет арендатора правом выбора между соразмерным уменьшением арендной платы, возмещением своих расходов на устранение недостатков имущества, досрочным расторжением договора. Закон позволяет арендатору самостоятельно ликвидировать недостатки арендного объекта, а затем удержать сумму понесенных для этого расходов из арендной платы.

Для этого необходимо в письменной форме уведомить арендодателя, незамедлительная обязанность которого заключается в предоставлении арендатору аналогичного имущества или в безвозмездном устранении неисправностей. Если же удовлетворение требований арендатора или удержание арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе требовать у арендодателя возмещения непокрытой части убытков.

Однако арендодатель несет ответственность не за все недостатки передаваемого в аренду имущества. Так, он не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передачи имущества в аренду п.

Риск обнаружения таких недостатков в процессе использования имущества ложится на арендатора. Арендодатель обязан предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на передаваемое имущество.

  • Он может быть заключен в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды;
  • Если инициатор государственной регистрации предоставляет в Росреестр копии документов, они обязательно должны быть удостоверены нотариальным работником или печатью предприятия;
  • Так, максимальный срок для договора проката составляет 1 год ст;
  • Например, арендатор должен соблюдать целевое назначение полученного им земельного участка ст.

Передача имущества в аренду не является основанием для прекращения или изменения прав третьих лиц на это имущество ст. Известны такие права третьих лиц на имущество, как сервитут, право залога и т. Таким образом, если собственник здания заключил, например, с банковской организацией договор залога определенного имущества данного здания например, оборудования для обеспечения исполнения обязательств, то при передаче здания в аренду у банковской организации вследствие неисполнения перед ней обязанности собственника здания возникнет право удовлетворения из стоимости заложенного имущества.

Это право за банковской организацией будет сохраняться. Нередки случаи, когда арендодатели не уведомляют арендаторов о правах третьих лиц на передаваемое в аренду имущество. Это прямое нарушение положений ГК РФ дает право арендатору требовать уменьшения арендной платы или расторжения договора и возмещения убытков.

После того как передача объекта состоялась, арендатор обязан пользоваться имуществом строго в соответствии с условиями заключенного договора ст. В случае если такие условия не оговорены, имущество используется в соответствии с его назначением, то есть на основе общих условий возможной эксплуатации арендуемого имущества.

Так, если при аренде недвижимого имущества для офисных целей арендатор использует его в качестве жилого или производственного цеха, этот факт может служить основанием для досрочного расторжения договора и возмещения убытков по требованию арендодателя п.

В некоторых случаях договором сразу определяется целевое назначение имущества, например по договору проката имущество передается арендатору и должно использоваться только в потребительских целях.

Возможности использования арендатором арендуемого имущества достаточно объемны. Арендатор может как непосредственно использовать имущество, так и с согласия арендодателя имеет право на следующие действия в отношении арендуемого имущества: Во всех этих случаях возможного пользования арендатором имущества ответственным по договору аренды перед арендодателем остается арендатор.

  • До регистрации договора необходимо сделать следующее;
  • На практике обычно арендная плата вносится арендатором ежемесячно, ежеквартально либо один раз в год;
  • Арендодатель - это собственник имущества, обладающий правом сдачи имущества в аренду ст.

Первоначально арендодатель должен дать согласие на предоставление арендатору определенных прав использовать имущество. Это согласие может быть сразу предусмотрено договором или же в дополнительном соглашении к.

Так, широкое распространение получил договор субаренды.

ВИДЕО: 7 вопросов юристу. Признание права собственности на недвижимое имущество