Последствия признания сделки с недвижимым имуществом


Обзор судебной практики по недвижимости и земле, по сделкам Осипов А. Одной из наболевших проблем, возникающих при разрешении споров о недвижимом имуществе, является вопрос о том, какие правовые последствия признания недействительной сделки с недвижимостью должны быть отражены в судебном решении. В частности, необходимо ли в решении признавать недействительным зарегистрированное право или прекращать право собственности лица.

Козлова "Недействительность сделок с недвижимым имуществом" включена в информационный банк согласно публикации - "ЭЖ-Юрист", 2006, N 2. На практике, как правило, часто возникает несколько вопросов. Какое решение будет основанием для прекращения записи в ЕГРП бывшего владельца имущества - ответчика и восстановления записи о праве истца - собственника недвижимого имущества?

Обзор судебной практики по недвижимости и земле, по сделкам

Достаточно ли просто решения о признании сделки недействительной или необходимо, чтобы суд применил последствия ее недействительности, необходимо ли указание в решении суда на какие-то действия регистрирующего органа по восстановлению записи о праве собственности бывшего собственника имущества? Судебная практика по данной проблеме является достаточно противоречивой, и ответить на вышепоставленные вопросы очень часто не могут даже судьи, выносящие такие решения.

Некоторые суды в случае признания сделки недействительной признают недействительным зарегистрированное право собственности на недвижимое имущество. При этом суд кассационной инстанции отклонил ссылку ответчика на то, что он является добросовестным приобретателем, указав, что разрешение данного вопроса не входит в предмет рассмотрения по настоящему делу, поскольку требование о применении последствий недействительности или виндикационный иск не заявлены.

То есть суд фактически применил последствие недействительности сделки, не предусмотренное законом. Также есть случаи, когда вместе с признанием сделки недействительной суды прекращают право собственности ответчика.

  • Если учитывать все нюансы, защита прав на недвижимое имущество путем признания сделок с недвижимостью недействительными, не превратится в трагедию, а станет естественным механизмом защиты Ваших интересов;
  • Отменяя решение суда в части удовлетворения требований Васильевой Н;
  • Если недвижимое имущество находится в совместной собственности супругов, то для распоряжения таким имуществом требуется нотариально удостоверенное согласие второго супруга;
  • Такой вывод основывается на правовой позиции, сформулированной в Постановлении Конституционного Суда РФ от 21 апреля 2003 г;
  • С вступлением в силу Земельного кодекса были изменены или отменены во многом устаревшие нормативно-правовые земельные акты 90-х годов;
  • Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации, руководствуясь статьей 385 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле.

Например, Арбитражный суд Саратовской области своим решением, оставленным без изменения апелляционной инстанцией, применил последствия недействительности сделки - прекратил право собственности ЗАО на нежилое здание. ФАС ПО своим Постановлением указанные судебные акты отменил, дело направил на новое рассмотрение, указав, что норма закона, на основании которой допускается применение последствий недействительности сделки в виде прекращения права собственности, судом не указана и вывод суда о возможности таких действий противоречит ст.

Данный вывод суда кассационной инстанции является абсолютно правомерным, поскольку для прекращения чьего-либо права оно должно сначала возникнуть у этого лица. Стоит отметить, что существует также совершенно последствия признания сделки с недвижимым имуществом судебная практика, когда судебные инстанции полагают необходимым, чтобы в решении суд применил последствия недействительности сделки для внесения соответствующих записей в ЕГРП регистрирующим органом.

ООО обратилось в арбитражный суд к Мосрегистрации с заявлением, в котором просило признать незаконным бездействие Мосрегистрации, выразившееся в уклонении от регистрации решения арбитражного суда по заявлению истца; обязать Мосрегистрацию аннулировать прекратить запись в ЕГРП о праве ЗАО и обязать Мосрегистрацию зарегистрировать решение арбитражного суда.

Решением суда первой инстанции исковые требования удовлетворены частично: Последствия признания сделки с недвижимым имуществом части требований об обязании Мосрегистрации зарегистрировать решение арбитражного суда производство по делу прекращено. Постановлением апелляционной инстанции решение в части признания незаконным бездействия Мосрегистрации и обязания Мосрегистрации аннулировать запись в реестре прав отменено, в иске в этой части отказано.

В остальной части решение оставлено без изменения. Суд кассационной инстанции оставил постановление апелляционной инстанции без изменений по следующим основаниям. Вопрос о законности бездействия Мосрегистрации и наличии основания для обязания этого регистрирующего органа аннулировать запись о государственной регистрации права собственности ЗАО на вышеуказанное здание не может быть разрешен без проверки обстоятельств о том, утратило ли ЗАО право собственности на этот объект недвижимости.

Суд пришел к выводу о недоказанности прекращения права собственности ЗАО в отношении спорного имущества и наличия такого права у ООО. Решением, на которое ссылается заявитель в обоснование заявленных требований, установлена ничтожность договора купли-продажи, послужившего основанием возникновения права собственности ЗАО на спорный объект недвижимости, но не были применены последствия его недействительности в виде двусторонней реституции, поэтому и данное решение не может служить основанием для вывода об утрате ЗАО прав собственности на спорный объект недвижимости и наличии оснований для погашения удостоверяющей это право записи в ЕГРП.

Обратим ваше внимание, что договоры дарения чаще, чем какие-либо другие виды сделок, становятся предметом судебных споров. Однако законодательством не предусмотрены полномочия регистрирующего органа по выяснению воли сторон. Предполагается, что в заявлении, поданном на регистрацию, граждане письменно излагают свою волю и намерение передать в собственность одаряемого недвижимое имущество.

В Советский районный суд г. Улан-Удэ обратился прокурор с иском о признании договора дарения недействительным. Иск мотивирован тем, что между истцом дарителем и ответчиком одаряемым был заключен договор дарения квартиры, согласно которому Х. В момент заключения договора Х. В соответствии со статей 572 ГК РФ по договору дарения одна сторона безвозмездно передает другой стороне вещь в собственность.

Согласно статье 178 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения. Существенное значение имеет заблуждение относительно природы сделки. Однако при этом Х. На этом основании договор дарения был признан недействительным. Другим основание для обращения в суд с иском о признании договора дарения недействительным является указание сторон на то, что заключенный договор дарения прикрывает договор ренты пожизненного содержания с иждивением.

В июле 2006 года С. Документы, представленные на государственную регистрацию, свидетельствовали о намерении С. Самостоятельно заполнив и подписав заявление о регистрации права собственности и договора, сам договор дарения, С. В текст договора дарения дарителем условия о проживании, осуществлении ухода одаряемым за дарителем не включены. При осуществлении государственной регистрации у государственного регистратора прав сомнений в действительности сделки не возникло и не могло возникнуть. Однако уже в сентябре 2006 года дарителем С.

Улан-Удэ о признании договора дарения недействительным, в котором истица ссылается на следующие обстоятельства: В качестве основного аргумента в пользу признания сделки недействительной истица указывала на тот факт, что в силу плохого зрения не могла ознакомиться с договором, который подписала.

В каком случае сделка может быть признана недействительной?

С целью предупреждения возможных последствий судебных исков специалисты отдела приема-выдачи документов должны быть уверены в том, что содержание подписываемого в их присутствии договора известно заявителю и заявление о государственной регистрации сделки, договор на самом деле являются проявлением воли и намерений сторон. Согласно части 2 статьи 170 ГК РФ, притворная сделка ничтожна.

Последствия банкротства физических лиц: Оспаривание сделок

К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила. В Октябрьский районный суд г. Так как фактически между ними был заключен договор купли-продажи, просила признать договор дарения недействительным и применить последствия недействительности ничтожной сделки. Суд, руководствуясь частью 2 статьи 170 ГК РФ, требования по встречному иску удовлетворил, признал совершенным договор купли-продажи части жилого дома, указав, что расписка о получении денег является соглашением в письменной форме о цене сделки, в связи с чем требования статьи 555 ГК РФ о письменной форме договора купли-продажи соблюдены.

Рассмотрим Обзор судебной практики рассмотрения дел, связанных с регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним, Арбитражным судом Вологодской области за 9 месяцев 2006 г. Федеральный закон от 21. Поступающие в Арбитражный суд Вологодской области дела данной категории разделяются на следующие виды: За 2006 год в Арбитражный суд Вологодской области поступило и рассмотрено 8 исковых заявлений данной категории. Зачастую обращение о признании недействительной государственной регистрации права собственности в дальнейшем сводится к уточнению требований истца о признании права собственности, в связи с чем непосредственно регистратор участником процесса не являлся и Закон о регистрации при рассмотрении данных дел не применялся.

Вместе с тем заявители иногда обращаются одновременно к правообладателю и регистрирующему органу, соединяя исковые требования о праве с требованиями о признании акта регистрации недействительным. В обоснование иска указывал на то, что по рассматриваемому судом другому делу были приняты обеспечительные меры и наложен арест на подвал и первый этаж данного здания.

Также рекомендуем:
Как составить исковое заявление на раздел квартиры

В период действия ареста Управлением Федеральной регистрационной службы по Вологодской области было зарегистрировано право собственности на данные помещения, что, по мнению истца, противоречило ст. В соответствии со ст. Государственная регистрация прав может быть приостановлена на основании определения или решения суда.

  • Указанные последствия применяются к ничтожной сделке, которая была совершена с целью, противной основам правопорядка и нравственности, при условии, что ни одна из сторон сделки не действовала умышленно;
  • При невозможности передать в доход государства имущество взыскивается его стоимость;
  • Срок исковой давности по требованиям о признании оспоримой сделки недействительной составляет один год.

Приостановление государственной регистрации прав сопровождается внесением соответствующей отметки в Единый государственный реестр прав. Если в течение срока, установленного для рассмотрения заявления о государственной регистрации сделки и или перехода права, но до внесения записи в Единый государственный реестр прав или принятия решения об отказе в государственной регистрации прав в орган, осуществляющий государственную регистрацию, поступит решение определение, постановление о наложении ареста на объект недвижимого имущества или запрета совершать определенные действия с объектом недвижимого имущества, государственная регистрация прав приостанавливается до снятия ареста или запрета в порядке, установленном законодательством.

В соответствии с требованиями п.

Полезно знать:
Бесплатные номера юриста по жилищному вопросу

Арест недвижимого имущества влечет ограничение в правах: Приказом Минюста РФ от 01. В данном случае суд установил, что в отличие от ранее описанной ситуации фактического распоряжения имуществом при регистрации не произошло, так как Управление Федеральной регистрационной службы по Вологодской области осуществило регистрацию права собственности во исполнение вступившего в законную силу решения суда, право собственности зарегистрировано с обременением права.

В связи с этим в удовлетворении иска было отказано. В последние годы с введением в действие Земельного кодекса РФ земля стала полноправным объектом собственности и все более широко включается в гражданский оборот, последствия признания сделки с недвижимым имуществом связи с чем возросло количество исков, связанных с регистрацией прав на земельные участки.

Здесь целесообразно рассмотреть еще одно. Суд обязал регистрирующий орган произвести регистрацию перехода права собственности на недвижимое имущество, применив аналогию - статьи 165, 551 ГК РФ, так как порядок регистрации перехода права на недвижимое имущество в случае ликвидации одной стороны сделки законом не предусмотрен.

Заявленные требования основаны на статьях 165 и 551 ГК РФ и статье 2 Закона о регистрации и мотивированы тем, что в настоящее время ОАО, которому принадлежали железнодорожные пути и которое внесло их в качестве вклада в уставный капитал общества, ликвидировано, а потому отказ в регистрации права является неправомерным.

Решением арбитражного суда заявленные требования удовлетворены. Постановлением арбитражного апелляционного суда решение оставлено без изменений. В свою очередь, как видно из документов, спорные подъездные пути приватизированы ОАО в 1992 году. В ноябре 1998 года ОАО приняло решение о внесении указанного имущества в уставный капитал общества.

Похожие публикации

Переход права не был зарегистрирован. В марте 2003 года ОАО было ликвидировано. N 61 "Обзор практики применения арбитражными судами земельного законодательства" рассматривается ситуация, когда у покупателя строения отсутствуют надлежащим образом оформленные документы на земельный участок, на котором оно находится.

И данная ситуация не может рассматриваться как самовольное занятие земельного участка. Товарищество с ограниченной ответственностью обратилось в арбитражный суд с иском о признании недействительным постановления земельной административной комиссии, которым на него наложен штраф за самовольное занятие земельного участка.

Как следует из материалов дела, истец по договору купли-продажи приобрел строение, находящееся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности. Земельная административная комиссия, установив, что новый собственник строения пользуется земельным участком без переоформления документов на право пользования им, привлекла его к ответственности по статье 125 Земельного кодекса как лицо, самовольно занявшее земельный участок.

Арбитражный суд в удовлетворении исковых требований отказал, посчитав, что истец занимал земельный участок без надлежаще оформленных документов на землю, поэтому такое пользование должно рассматриваться как самовольное. В соответствии с толкованием понятия "самовольное занятие земель", данным в приложении 1 к Инструкции по организации и осуществлению государственного контроля за использованием и последствия признания сделки с недвижимым имуществом земель органами Минприроды России, утвержденной Приказом Министерства от 25.

К самовольному занятию, в частности, отнесено пользование земельным участком до принятия соответствующим органом исполнительной власти решения о предоставлении, продаже передаче земельного участка в собственность, о переоформлении права на землю, выделе земельного участка.

Исходя из этого, суд признал, что земельная административная комиссия правомерно привлекла товарищество к ответственности за самовольное занятие земельного участка. Суд кассационной инстанции решение суда первой инстанции отменил, сославшись на статью 37 Земельного кодекса, в соответствии с которой при переходе права последствия признания сделки с недвижимым имуществом на строение, сооружение вместе с правом собственности на эти объекты переходит и право пользования земельным участком.

Согласно пункту 3 статьи 552 ГК РФ при продаже строения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости. Поскольку продавец строения обладал правом пользования на земельный участок, то такое же право на него приобретает и покупатель строения.

N 61 "Обзор практики применения арбитражными судами земельного законодательства". Целесообразно рассмотреть также Обзор судебной практики по делам об использовании земельных участков. С вступлением в силу Земельного кодекса были изменены или отменены во многом устаревшие нормативно-правовые земельные акты 90-х годов. Однако никаким законом невозможно сразу разрешить все имеющиеся в конкретной сфере правоотношений вопросы и проблемы. Порядок применения некоторых положений Земельного кодекса корректируется по результатам судебной практики.

Но ряд вопросов до настоящего времени вызывает трудности для понимания и землепользователей, и органов государственной власти и местного самоуправления, осуществляющих распоряжение земельными участками, находящимися в государственной собственности, и судов.

Например, вызывает споры вопрос о том, подлежит ли взысканию неустойка за несвоевременное внесение арендной платы с нового собственника объекта недвижимости, к которому перешло право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости на праве аренды в том случае, если договор аренды земельного участка между собственником земельного участка и покупателем недвижимости не оформлен в установленном порядке и не внесены изменения в договор, заключенный с прежним арендатором.

Арбитражные суды Северо-Западного округа отказывают во взыскании неустойки в связи со следующим:

ВИДЕО: ПРИЗНАНИЕ РАНЕЕ ВОЗНИКШИХ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО