Регистрация прав на недвижимое имущество до 1997г


О соотношении правообразующей, правооформляющей и учетной регистрации прав на недвижимое имущество в Республике Казахстан Ильясова К.

Полезно знать:
Кто такой регистратор при сделках с недвижимостью

Мировой опыт функционирования регистрационных систем свидетельствует, что в основу определения момента возникновения прав на недвижимость кладутся разные критерии. Регистрация прав на недвижимость может быть правообразующей, правооформляющей или учетной. Например, для системы регистрации документов характерным является признание моментом возникновения права момента, определяемого на основании правоустанавливающего документа. Но юридическое значение такой момент приобретает только после произведенной регистрации.

Из изложенного следует, что в системе регистрации документов сделок регистрация имеет учетное, а не правообразующее значение. Для системы регистрации прав по Торренсу, которая является разновидностью системы регистрации прав, характерно следующее. Во-первых, регистрация носит правообразующее значение, то есть без регистрации права, кроме преимущественных интересов, не считаются возникшими.

Во-вторых, приоритет между правами определяется по принципу первоочередности: Например, если были зарегистрированы два залога на один и тот же объект недвижимости, и стоимость предмета залога меньше, чем сумма, которая должна быть выплачена по двум залогам, принцип первоочередности требует, чтобы обязательства по ранее зарегистрированному залогу были оплачены из стоимости предмета залога раньше, чем обязательства по залогу, зарегистрированному позже.

Регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество

Для определения приоритета в указанных случаях нужно определить момент возникновения права. Согласно системе Торренса, время оформления документов не предопределяет первоочередности. Договор о залоге, подписанный сторонами раньше, может быть зарегистрирован позже и не приобретает приоритета перед договором залога, составленном позже, но зарегистрированном раньше первого договора. Первоочередность в таких случаях будет определяться датой регистрации.

Согласно нормам, применяемым в странах, в которых введена система Торренса например, Указ о земельных титулах Колумбии и др. В связи с изложенным важным моментом организации процедуры регистрации прав на недвижимое имущество являются требования о маркировании заявлении, которое должно быть произведено сразу после приема документа. При этом проставляются дата и время приема документа на регистрацию.

Правооформляющая регистрация, как правило, вводится наряду с правообразующей регистрации для определенных случаев. Например, наследство переходит к наследникам со дня открытия наследства, но только после регистрации наследники приобретают право распоряжения имуществом.

Соответственно, основанием возникновения права является открытие наследства, но без регистрации право не может быть осуществлено. В Казахстане существуют аналогичные правила. В соответствии с п. Таким образом, согласно казахстанской законодательной модели и вещные права на недвижимость, и обязательственные права, связанные с недвижимостью, по общему правилу, возникают с момента регистрации, которая имеет правообразующее значение.

Во французской и германской модели действуют иные правила. Во французской системе сделка считается совершенной с момента регистрации, в германской до регистрации сделки участники связаны взаимными обязательствами, если волеизъявлению придан определенный характер заверены нотариально, сделаны органу по ведению поземельной книги и т.

Таким образом, можно выделить несколько моментов: В одних странах эти моменты совпадают, в других -.

Регистрация недвижимости по-новому: как это будет?

В тех странах, где момент совершения сделки и момент возникновения права не совпадают, с момента совершения сделки между сторонами возникают обязательственные отношения купля-продажа, мена, дарения и т. Кроме того, в одних странах регистрация прав носит правообразующий характер, а в других - учетный.

В Казахстане вопрос о влиянии регистрации на возникновение, изменение или прекращение прав обременении прав на недвижимое имущество зависит от того, о каких объектах регистрации идет речь: Восемь прав на недвижимость, перечисленных в п. Иные права признаются возникшими с момента совершения сделки или наступления иного юридического факта как основания возникновения таких прав п. Таким образом, в Казахстане в одних случаях права возникают с момента регистрации, в других - с иного момента.

Рассмотрим каждый из указанных случаев и проблемы, связанные с установлением разных критериев определения момента возникновения прав на недвижимое имущество. Момент возникновения прав на недвижимое имущество, перечисленных в п. Указанные права, как отмечалось, возникают с момента их государственной регистрации. Из изложенного следует, что права на недвижимое имущество и обязанности, связанные с обладанием таким имуществом, сохраняются за прежним правообладателем до момента государственной регистрации независимо от даты подписания договора и фактической передачи имущества.

Указ о регистрации прав на недвижимость установил максимальный пятидневный срок с момента подачи заявления правообладателем уполномоченным представителем для регистрации прав в правовом кадастре.

В указанный срок регистрирующий орган осуществляет проверку представленных на регистрацию правоустанавливающих документов. В пределах установленных для регистрации прав сроков с заявлениями о регистрации прав на этот же объект могут обратиться другие лица. В связи с этим в законодательстве необходимо решить вопрос о моменте регистрации, который, по общему правилу, определяет момент возникновения права.

Дата регистрации может быть определена по дате подачи заявления, по дате внесения записей в правовой кадастр или дате выдачи правоустанавливающего документа с отметкой о произведенной регистрации.

Указ о регистрации регистрация прав на недвижимое имущество до 1997г на недвижимость ответа на поставленный вопрос не дает. Решение вопроса нашло отражение во Временном положении о порядке государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним пункт 49 которого устанавливает, что при наличии нескольких заявлений на регистрацию одного и того же права или иных объектов регистрации регистрируется право или иной объект регистрации по ранее поданной заявке.

Таким образом, датой регистрации по нашему законодательству признается дата подачи заявления в регистрирующий орган. При этом Закон устанавливает месячный срок для проведения регистрации с момента подачи заявления п. При отсутствии в законе нормы о приоритете ранее поданной заявки может возникнуть необоснованная конкуренция между двумя заявлениями.

Более того, в период времени между моментом подачи заявления и моментом внесения записей приобретатель может умереть. Регистрация прав на недвижимое имущество до 1997г производных способах приобретения права собственности формально имущество должно сохраняться за отчуждателем, так как регистрация не может быть произведена на умершего.

  1. Регистрация, по мнению Ю. К примеру, эта норма не сможет защитить собственников в ситуации, когда злоумышленники при хищении недвижимости завладевают паспортами или получают другие паспорта на имя владельцев недвижимости, — такие случаи уже встречались на практике.
  2. К примеру, согласно новой редакции ч. Восемь прав на недвижимость, перечисленных в п.
  3. Документ, удостоверяющий личность заявителя паспорт. Установление сроков для подачи документов на регистрацию необходимо не для того, чтобы наказать участника гражданского оборота, а дисциплинировать его, укрепить его права на недвижимость и придать определенность возникающим правоотношениям.
  4. По договору дарения одна сторона даритель передает или обязуется передать в будущем второй стороне одаряемому безвозмездно имущество в собственность. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - центральный момент всех сделок с недвижимостью и заслуживает особого рассмотрения.
  5. До вступления в силу этого Закона вопрос оставался неурегулированным, что порождало сложности в практической деятельности [19]. Также некоторую справочную информацию можно получить на сайте Росреестра, и через портал государственных услуг.

Это нарушает права наследников, усложняет порядок признания прав наследодателя и его наследников. Норму казахстанского законодательства о признании моментом регистрации момента подачи заявления признаем более целесообразной.

Однако считаем, что такую норму необходимо предусмотреть в законодательном акте о государственной регистрации, а не в ведомственной инструкции. Следовательно, перечисленные права на недвижимость в Казахстане возникают только с момента регистрации, а сделка может считаться совершенной с иного момента, если это предусмотрено законодательными нормами.

Указанные положения носят противоречивый характер. Например, если законодательным актом будет предусмотрено, что сделка считается совершенной с иного момента например, с момента передачи вещито право возникнет раньше, чем сделка будет считаться совершенной.

  • В соответствии с п;
  • К примеру, по запросу нотариуса Росреестр, помимо прочих сведений, будет обязан предоставить информацию о признании правообладателя недееспособным или ограниченно дееспособным;
  • Указ о регистрации прав на недвижимость установил максимальный пятидневный срок с момента подачи заявления правообладателем уполномоченным представителем для регистрации прав в правовом кадастре;
  • Считаем, что установление административной ответственности за просрочку подачи документов на регистрацию недопустимо;
  • Паспорт гражданина Украины, копия Идентификационный код налогоплательщика, копия Документ, подтверждающий полномочия уполномоченного лица, копия Договор, заключенный в порядке, определенном законом, которым устанавливается обременение прав на недвижимое имущество или его дубликат Решение органа местного самоуправления об отнесении объектов недвижимого имущества к устаревшему жилищному фонду Документ, на котором нотариусом совершена надпись о наложении запрета на отчуждение недвижимого имущества Решение государственного исполнителя относительно обременения прав на недвижимое имущество Решение суда по обременению прав на недвижимое имущество, вступившее в законную силу Документы, подтверждающие возникновение, переход и прекращение обременений прав на недвижимое имущество В какие сроки проводится государственная регистрация прав на недвижимость?
  • Обращаться в другой орган для регистрации права на недвижимость в этом случае нет необходимости.

В настоящее время в законодательных актах мало норм, которые бы устанавливали иной момент совершения сделок, чем момент регистрации, кроме сделок с иными правами, которые относятся к преимущественным интересам, то есть к правам или обременениям прав, не подлежащим государственной регистрации право пользования на срок не свыше года, право пользования жилыми помещениями в домах государственного жилищного фонда и др.

Еще более сложные ситуации возникают в связи с тем, что момент возникновения восьми прав, перечисленных в п. При применении указанных норм возникают проблемы определения значения государственной регистрации для отдельных случаев. Это касается, в частности, наследственных правоотношений, такого способа приобретения права собственности, как уплата в полном объеме паевого взноса в потребительских кооперативах.

Актуально это и для случаев рассрочки и отсрочки платежа, когда стороны хотели бы момент регистрация прав на недвижимое имущество до 1997г права связать не с моментом регистрации, а с моментом полной оплаты, а момент совершения сделки - с моментом регистрации.

В настоящее время отчуждателю, который предоставляет отсрочку платежей, остается только посоветовать включить в содержание договора условие о запрещении покупателю распоряжаться имуществом до момента полной оплаты. Возможность наложения видов обременений, не предусмотренных законодательными актами, является спорным вопросом, поскольку нет ни законодательного разрешения, ни комплексных теоретических исследований о видах обременении прав на недвижимость и основаниях их возникновения.

Так, в соответствии со ст. Указанное положение однозначно определяет момент возникновения права собственности на движимое имущество, не подлежащее государственной регистрации. В связи с введением системы обязательной регистрации прав на недвижимое имущество возникает вопрос о том, с какого момента считаются возникшими права на недвижимость, перешедшие в порядке наследования: И каково значение регистрации для признания прав наследников?

Так, некоторыми авторами высказано мнение о том, что право наследника на недвижимость возникают со дня смерти наследодателя и независимо от проведения его регистрации.

В Казахстане право на недвижимое имущество, перешедшее в порядке наследования, также подлежит обязательной государственной регистрации. Однако моментом возникновения права, на наш взгляд, следует признать день открытия наследства. Так, со дня открытия наследства до оформления наследственных прав наследников, как правило, проходит не менее шести месяцев.

Права у наследодателя прекращаются в момент его смерти, даже если регистрация прекращения права не произведена, так как недвижимое имущество не может принадлежать лицу, которого нет в живых, и которое, соответственно, утратило правосубъектность.

  1. Скловского "Собственность в гражданском праве" включена в информационный банк согласно публикации - Статут, 2010 5-е издание, переработанное. В качестве таковых эксперт отмечает недостаточную достоверность данных единого реестра недвижимости, которая влияет, в первую очередь, на исчисление имущественных налогов.
  2. Научная специализация - гражданское право. Несмотря на то, что новый закон несет в себе целый ряд полезных нововведений, эксперты не сошлись во мнении о необходимости его принятия в его нынешнем виде.
  3. N 178 "О приватизации государственного и муниципального имущества" в п. При нотариальном удостоверении сделки, нотариус осуществляет и государственную регистрацию права на недвижимое имущество.

Регистрация прав наследниками осуществляется по истечении сроков, установленных для отказа от наследства. За период времени с момента открытия наследства до момента государственной регистрации прав может произойти приращение имущества, наступить смерть наследника, возникает необходимость нести расходы на содержание такого имущества и т.

При неопределенности прав на указанное имущество до момента государственной регистрации, нельзя будет определить принадлежность прав на плоды и доходы от имущества, установить лицо, на которое возлагается бремя содержания этого имущества или обязательство по уплате налогов и т. Практика деятельности регистрирующих органов показывает, что, следуя положениям п. Таким образом, в настоящее время в законодательстве имеются две нормы противоположного содержания, которые определяют момент возникновения вещных прав на наследуемое регистрация прав на недвижимое имущество до 1997г имущество.

Норма, закрепленная в ст. Устранить противоречия в толковании рассматриваемых положений возможно путем внесения в п. Например, при отсрочке или рассрочке платежей в соответствии с договором купли-продажи стороны могут договориться, что право собственности на недвижимость переходит с момента полной оплаты. В этом случае момент заключения договора и момент перехода вещных прав не совпадут. Сделка будет считаться совершенной с момента ее регистрации, а право - с момента подачи в регистрирующий орган заявления о регистрации перехода права с приложением документов, подтверждающих полную оплату.

Другим исключением из общего правила должно быть признано возникновение права в результате внесения в полном объеме паевого взноса. В частности, в соответствии с п. Басиным закономерно ставился вопрос о моменте возникновения права собственности на квартиру в указанном случае. Со дня внесения взноса или со дня регистрации? Внесение полной суммы пая признано автором основным правообразующим волевым актом, направленным на приобретение права собственности на квартиру.

Регистрация, по мнению Ю. Басина, надлежащим образом оформляет результаты такого акта, но сама по себе права не образует. Признание, на наш взгляд, правообразующим фактом уплаты паевого взноса, а правооформляющим - акта государственной регистрации, является обоснованным.

Поскольку пай уплачен в полном объеме, то и право собственности с этого момента должно перейти к паенакопителям.

Также рекомендуем:
Реестр кадастровых стоимостей на недвижимое имущество

Однако следует отметить, что уплата паевого взноса не освобождает от регистрации прав в правовом кадастре. До такой регистрации паенакопитель не может представить доказательства принадлежности ему права собственности на указанные объекты и, соответственно, не может распорядиться имуществом.

Деление регистрации на правообразующую, правооформляющую и фиксирующую было справедливо обосновано в одной из публикаций А. Так, в концепции, предлагаемой автором, признается, что правообразующая регистрация ведет к возникновению субъективного права. Регистрация входит в фактический состав, порождающий право, без нее, как элемента такого состава, право не возникает.

К правообразующей регистрации автор отнес регистрацию сделок с недвижимостью.

Порядок регистрации перехода права собственности на недвижимость

Вместе с тем, как и Ю. Диденко, исходя из того, что правоооформляющая регистрация заключается в подтверждении уже существующего у лица права, считает, что при наследовании регистрация носит правооформляющее значение, а не правообразующее.

Таким образом, следует признать, что для прав, перечисленных в п.

ВИДЕО: Регистрация прав на недвижимое имущество - это только ПРАВО!